2020年疫情以來，產業地產行業面臨著一系列前所未有的挑戰，無論政府平臺公司、央企國企還是民營企業，都感受到強烈的壓力。老項目生存艱難、新項目難尋覓，業務量急劇下降，回款周期一再拉長...似乎整個行業都籠罩在沉重的陰云之下。
王翀
園區在線聯合創始人、主編，浙大網新園區品牌總監
在這樣的背景下，堅持長期主義，做時間的合伙人尤為重要。穩健的經營、合理的戰略布局以及對長期持有經營的堅持，能夠為園區在逆境中構筑起一條堅實的護城河。
園區正站在時代的岔路口
園區行業發展到今天，正面臨“三座大山”。
王翀
園區在線聯合創始人、主編，浙大網新園區品牌總監
二是高空置率。我們以商辦市場為例，高力國際報告顯示，2023年第二季度，北京甲級寫字樓凈吸納量為-5.3萬平方米，空置率上漲1%至17.7%；而上海核心區域寫字樓空置率也達到了17.2%，同時，報告提到，2023-2024年大量新盤入市將繼續推高全市空置率。
要知道，北京和上海一直是全國一、二線城市中寫字樓空置率最低的兩座城市。而我所在的杭州，則面臨著更大的下行壓力。Savills數據顯示，2023年上半年，全市甲級寫字樓空置率達到了28.3%，如果再疊加最近沸沸揚揚的阿里云裁員事件，以及直播電商行業遭遇增長瓶頸，這一數據恐怕會進一步上漲。而杭州已經是二線（準一線）城市中表現相當好的城市了，據我所知，其他很多二線城市的甲級寫字樓空置率都在30%以上，個別城市甚至超過了40%。
三是高度同質化。目前市面上的園區無論產品、政策還是產業方向，都呈現高度同質化競爭的態勢。在很多城市，一眼望去，幾乎都是清一色的“火柴盒”式建筑。產業上，我大概查了一下數據，90%以上的國家高新區、國家經開區主導產業都包括了電子信息、新能源、新材料、智能制造、生物醫藥中的一個或幾個，而這還是層次最高、影響力最大的國家級園區。至于更多的中小園區，由于缺乏頂層規劃與專業化基礎上的分工協作，更容易陷入到同質競爭中。我們經常看到，一談哪個行業處于風口，產業發展商往往一擁而上，搞低水平重復，最后陷入惡性競爭。
當然，三座大山，也是三個機會。誰能率先找到破局之道，誰就有好的發展。
同樣，在新的時代，園區也面臨著來自四個方面的挑戰。
王翀
園區在線聯合創始人、主編，浙大網新園區品牌總監
1、市場供大于求
這一點比較好理解。一方面，園區供應過剩，新的項目不斷涌現，但老的園區不會減少，導致市場上存在大量待租待售的園區；另一方面，企業的需求并沒有跟上，這主要是由于宏觀經濟下行壓力下企業擴產需求減少、年輕人創業意愿下降等原因導致。供需失衡進一步推動了市場競爭的激烈程度。
2、專業能力欠缺
一些從業人員素質不高，思維還停留在租房子、賣房子的階段，缺乏資源整合能力、產業研究能力與企業服務能力。當然，這并不是從業人員的錯，而是前些年產業地產的日子過得太好了，在好日子的時候，專業能力是鍛煉不出來的。隨著競爭壓力加大，坐商、等商的日子已經一去不返，現在，如果沒有專業的產業理解能力與企業服務能力，是很難在這個行業里生存下去的。
3、新業態的沖擊
我們看到，有關部門一直致力于在商業用地和工業用地之間尋找一個平衡點，來扶持真正有技術、有實力的企業發展。從最早的科研用地、到創新用地（M0）、再到工業上樓，有關部門推出這些創新用地模式，一個最根本的目的就是降低企業的經營成本。比如創新用地，它既屬于工業用地的一種類型，又能做辦公、做研發，而拿地價格往往只略高于傳統工業用地價格，遠低于商服用地價格，因此，創新用地上的園區產品，一般的商辦寫字樓是無法與它們競爭的；再比如工業上樓，以深圳為例，根據深圳的政策，政府將在2023-2027這五年內規劃1億平方米工業上樓空間，而根據深圳政府官方非正式公布數據，目前深圳工業廠房空間也僅有2.54億平方米，1億平方米的空間相當于再造了半個深圳，如果企業沒有增量，還要把空間填滿，只能到周邊的城市（區縣）去挖。這樣下去，競爭壓力能不大嗎？
4、行業攪局者眾
這幾年，房地產業感受到了增量開發紅利見頂的趨勢。高庫存、高風險、低利潤率成了房地產領域的新常態。在這樣的背景下，原有房地產業的玩家紛紛投身產業地產，整個行業已是一片紅海。其中，有兩位“攪局者”最值得關注，一位是金融機構，如基金、保險、信托等，他們秉承著“別人恐懼我貪婪”的信念，在園區價格下跌時大膽出手抄底，以一種極為特殊的方式加入產業地產行業；另一位是互聯網“大廠”、如華為、騰訊、阿里、百度、字節跳動、京東、科大訊飛等，他們以產業IP圈地建園，建好的園區，自己用一部分，其余的對外出租。由于有大廠的供應鏈和品牌效應加持，他們在招商上相比傳統產業地產商往往更有優勢。
園區下一步的競爭
一定是生態的競爭
21世紀前，企業因為節省運輸成本、降低生產成本、獲得外部規模經濟等原因集聚在園區。
隨著企業在地方集聚，形成良好的產業氛圍，產生新的技術溢出，進而促進了產業的創新發展。
園區要做好產業生態，首先要有全局思維，要會算賬，既要算好租金回報這筆小賬，更要算好宏觀經濟的大賬。可能前期在經濟上損失一點，但企業成長壯大以后帶來的經濟效益與社會效益卻是無法估量的；其次，要有產業思維，要能夠跳出具體項目、事件，立足整體，以服務產業、服務龍頭企業、培育人才項目的視角來進行招商和運營；第三，要有投行思維，能認清本地產業現狀，找準稀缺的產業，在這個基礎上通過政策、金融手段進行產業導入。
當然，如果你只是負責一家中小園區，目標就應該是融入生態而非打造生態。因為從零到一做一個生態是很難的，作為中小園區，整合外部資源為自己所用，借助這個生態來發展自己才是真正的生存之道。
以產業運營構建園區的護城河
關于護城河，股神巴菲特曾提出一個著名的護城河理論：企業通過建立一種穩定的、可持續的競爭優勢，保護自己長期抵抗住競爭對手的進攻，并源源不斷地獲取利潤。
換言之，護城河就是一家企業擁有其他競爭對手難以復制的優勢。
2009年，世界頂級評級機構晨星公司（Morningstar）的帕特·多爾西在《巴菲特的護城河》一書中總結了企業的四條護城河，分別是無形資產、轉換成本、網絡效應和成本優勢，這一說法也被社會普遍認可。
1、無形資產：企業通過品牌、專利、商標、行業牌照等創造競爭優勢；
2、轉換成本：用戶放棄你的產品或服務，去使用另一種產品/服務，需要付出高昂的成本；
3、網絡效應：隨著用戶人數增加，你的產品/服務價值也會不斷提升；
4、成本優勢：能以更低的價格出售產品/服務。
園區領域的護城河有哪些呢？
第一條，無形資產
園區最主要的無形資產有三個：一是品牌、二是牌照、三是（國家賦予的）特殊優惠政策。其中，品牌是園區最核心的無形資產，只有擁有品牌影響力的產業發展商，才能從政府手里拿到好項目、才能讓心甘情愿地入駐并支付溢價（雖然溢價幅度有限）；企業有了好的發展，也會自發介紹其他朋友入園，達到以商招商的效果；當園區尋求異地擴張時，品牌影響力的加持也能讓產業發展商在與政府的談判中要到更好的條件。
第二個是國家部委、省市頒發的各類牌照，比如科技部認定的“國家級科技企業孵化器”，在創業者眼中就是金字招牌。
第三個是國家賦予的特殊政策，這類政策是國家給予的，如霍爾果斯經開區的稅收政策，企業只能在你這里享受到，換個地方都不行，當園區享受這種專項政策時，招商就是水到渠成的事兒。
第二條，轉換成本
如果兩家包子鋪口味相近、距離不遠，一家賣2元，一家賣3元，你只要多走100米路便可以省下1塊錢，說明轉換成本是非常低的。
但企業搬遷則要需要付出很大代價，包括員工的離職、原有市場和客戶的流失、對新環境的不熟悉等等。
簡單來說，企業搬遷的轉換成本可以分為“財務轉換成本”和“關系轉換成本”兩種。
財務轉換成本是指企業因搬遷需付出的經濟成本，如違約金、租金差等。不過，在當前市場環境下，很多老客戶的租金都與市場價倒掛，違約換一個新的園區，其實并不需要額外付出太多經濟成本；另外，現在企業對園區品質的要求越來越高，很多老板寧愿多花點錢，也要換到一個條件更好的環境里。所以，從這個角度講，企業（搬遷）的財務轉換成本其實是很低的。
而關系轉換成本則要穩定許多。比如，讓企業離不開你的地段，我們常說，“產業地產，地段為王”，核心地段的資源與公共配套是城市的稀缺資源；讓企業離不開你的配套，如果園區里有成熟的產業鏈和產業配套，出于生存的考慮，企業往往會選擇加入大的產業鏈而獲得保險性；讓企業離不開你的服務，如物流園的貨運交易系統、倉儲管理系統等，當一家企業開始使用某種軟件，通常就會沿用下去，而隨著數據的積累，客戶對軟件的依賴越來越強，如果用戶想要變更，就要付出更大的成本...總之一句話，提高關系轉換成本，就要有企業離不開的東西。
第三條，網絡效應
網絡效應是一種非常強大的競爭優勢，隨著規模的增加，市場會變得更有價值。
在園區行業，網絡效應就是“產業生態”。
在一個成熟的產業生態中，該領域相關的生產要素、企業集群、創新機構、服務主體等相互作用、相互配合。一家企業入園，它可以在園區內迅速找到所有研發、創新、生產所需要的政、產、學、研、金等關鍵要素；同時，一家企業還會再吸引自己的關聯/配套企業入園，由此推進生態滾雪球式成長。
反之，一些沒有網絡效應的產業園，如一些大型的綜合型園區，即便規模已經很大，也容易被競爭者以政策誘惑或低價策略挖走，而擁有成熟產業生態的園區很容易保持長期領先。
第四條、成本優勢
成本優勢護城河是指那些長期、持續的價格優勢，且短期內無法被競爭對手復制。（減租金、給政策，雖然也是降成本，但只要對手一發力，成本優勢就可能瞬間消失）。比如資源優勢、控制成本的能力等等。
文章來源：方升研究
